Mengais keuntungan passive income dan gain saham dari investasi properti DIRE

REIT atau real estate investment trust atau dalam Bahasa Indonesia disebut DIRE singkatan dari Dana Investasi Real Estate  merupakan investasi dengan memanfaatkan properti sebagai aset dasarnya. DIRE ini bisa menjadi alternatif investasi yang memberikan pendapatan berulang secara berkala aset dasar yang digunakan misalnya mall, rumah sakit, hotel atau properti komersial lain. properti ini bisa disewakan atau dikelola oleh manajemen dan hasil keuntungannya dibagikan kepada pemegang unit DIRE.

berdasarkan aturan minimum 90% hasil keuntungan harus dibagikan sedangkan sisanya bisa diinvestasikan kembali. keunikan produk ini adalah investor bisa mendapatkan hasil layaknya memiliki properti besar dengan investasi lebih kecil

bayangkan jika seorang investor ingin membangun sebuah mall tentunya menghabiskan dana milyaran. dengan DIRE investor cukup menyertakan modal minimum. jadi dengan kata lain untuk membangun sebuah mall investor patungan dengan investor lain lalu hasilnya dibagi secara proporsional.

Tidak seperti reksadana biasa 

berbeda dengan reksadana lain yang aset dasarnya produk keuangan seperti saham, obligasi, deposito, nilai DIRE justru cenderung naik karena aset properti mengalami kenaikan harga. bahkan bila dirasa keuntungan telah tercapai properti tadi bisa dijual lalu beli properti kembali. Misalnya anggaplah seorang investor ingin membangun mall dengan investasi Rp 500 miliar. Setelah itu dia sewakan, balik modal investasinya sekitar 8-10 tahun. Tapi dengan DIRE  investor tidak perlu menunggu selama itu, mungkin tahun kedua investor sudah bisa jual, selama sudah ada penyewanya. bisa jual sebagian, katakanlah 70%, 60%  atau 50%. Uangnya yang didapatkan bisa diinvestasikan lagi untuk membuat mal ke dua. Jadi di tahun ke empat investor bisa jual lagi, uangnya  bisa pakai untuk bangun mal lagi. Kalau tadinya bikin mall ke dua itu bisa 9-10 tahun, dengan DIRE investor bisa membangun lima mall. perbedaan yang kedua adalah NAB DIRE dinilai oleh apraisal independen. pada saat pertama diterbitkan nilainya 100, seiring berjalannya waktu nilai ini bisa naik atau turun. yang ketiga, Ada dua jenis DIRE yakni terbuka dan tertutup. DIRE tertutup memiliki skema seperti reksadana biasa yang menghimpun dana masyarakat. DIRE terbuka merupakan efek yang dicatatkan di bursa dengan skema perdagangan seperti saham. bila investor membutuhkan uang maka dia harus menjualnya ke bursa mengikuti harga pasar DIRE tersebut. berbeda dengan reksadana biasa, dimana investor bisa menjualnya kepada manajer investasi.

Diversifikasi portofolio

DIRE dikelola oleh manajer investasi. portofolio produk DIRE bisa beragam tergantung bagaimana manajer investasi mengelolanya. bisa saja dalam satu produk DIRE manajer investasi membeli mall, hotel, rumah sakit sekaligus. jadi hanya dengan membeli satu produk DIRE investor mendapatkan hasil investasi dari berbagai aset.  Manajer investasi tidak bekerja sendirian, biasanya mereka menggandeng perusahaan manager properti dalam pengelolaan teknisnya.  Selain itu ada pihak penjamin atau wali amanat (trustee) sama seperti reksadana  biasa dimana wali amanat ini bertindak sebagai pengawas reksadana dan mewakili kepentingan investor secara kolektif.  Jadi sebelum dibagikan kepada investor hasil investasi akan dipotong  untuk biaya ketiga pihak ini, yaitu manager properti, manager investasi dan wali amanat.  Biaya ini dipotong setiap tahun bersamaan dengan pembagian hasil investasi. 

Produk investasi menarik ini Sayangnya baru ada satu di Indonesia  yaitu DIRE ciptadana properti ritel Indonesia dengan aset dasar sebuah mall di kota solo. Pasar properti berkembang pesat di Indonesia seharusnya produk ini akan sangat diminati masyarakat. Di perdagangan bursa pun produk DIRE ini banyak dicari tapi jarang ada yang mau menjualnya.  Otomatis transaksinya pun sepi. Hal ini memberikan kesan produk ini kurang diminati padahal jika mau dikembangkan banyak perusahaan properti dan manajer investasi yang bersedia meracik produk DIRE. Kembali

Baca juga : Cara mendapatkan uang dari internet melalui trading saham

Cara menghadapi mahalnya Biaya pendidikan

setiap orang tua pasti menginginkan pendidikan setinggi mungkin bagi anak-anak. sama halnya dengan investasi, pendidikan sangat penting untuk masa depan anak. manfaatnya akan dirasakan suatu saat nanti tapi perlu dipersiapkan sejak dini. tahukah anda jika kenaikan biaya pendidikan jauh diatas inflasi? jangan kaget bila kenaikan biaya pendidikan bahkan mencapai 20% per tahun. semakin tinggi jenjang pendidikan, semakin berat biayanya. pepatah mengatakan "tuntutlah ilmu hingga ke negeri china" ternyata ada benarnya juga, karena biarpun berat tetapi jika kita mampu raihlah setinggi dan sebaik mungkin.

bagi orang "beruang" , mungkin tidak terlalu ambil pusing. tetapi bagi yang berpenghasilan minim rasanya tidak realistis. bayangkan, menghadapi inflasi tahunan saja sudah sulit terutama kenaikan harga bahanpokok. ditambah biaya pendidikan, uang saku dll, totalnya "mencekik leher". memang dalam sistem pendidikan indonesia masih menyediakan beasiswa bagi yang tidak mampu atau yang berprestasi, namun porsi beasiswa relatif kecil dibandingkan total anak sekolah selain itu apakah kita mau mengandalkan beasiswa seterusnya tentunya kurang bijak. biar bagaimana pun tangan diatas lebih baik daripada tangan dibawah. 

karena itulah perencanaan keuangan sangat penting dilakukan sejak dini, bahkan jika perlu ketika anak baru lahir kita sudah mempersiapkan dana pendidikannya supaya tidak berat di kemudian hari. maklum ,biaya sekolah cukup besar sejak jaman kanak-kanak hingga perguruan tinggi, belum lagi kenaikannya.
sebagai orang tua kita harus memiliki gambaran, kira-kira dimanakah sekolah yang tepat untuk anak. apakah berada diluar kota, atau bahkan diluar negeri. lalu pertimbangkan pula jenis pendidikannya, karena beberapa program studi memang membutuhkan biaya lebih tinggi seperti kedokteran, teknik, sains dan seni. jika tujuan sekolahnya jauh seperti diluar kota atau luar negeri kita harus merencanakan dua hal sekaligus yaitu biaya pendidikan dan biaya hidup selama studi. salah satu instrumen insvestasi untuk mengcover biaya pendidikan adalah reksadana

masa taman kanak-kanak (TK)
umumnya saat berusia 4tahun anak mulai masuk TK. masa pendidikan 2 tahun terbilang cukup singkat, apalagi biasanya orang tua masih berusia relatif muda. anda perlu mempersiapkan biaya pendidikan setidaknya 2 tahun sebelum anak mulai masuk TK. biaya pendidikan TK yang relatif terjangkau, mungkin tidak memberatkan bagi keuangan kita. produk seperti deposito, ORI, atau reksadana pasar uang bisa menjadi pilihan. karena jangka waktunya yang pendek dan resikonya relatif kecil.

masa Sekolah dasar dan menengah
pada masa inilah biasanya orang tua mulai mengeluh biaya pendidikan. maklum periode ini cukup panjang total jenderal mencapai 12 tahun (SD :6 tahun, SMP : 3 tahun, SMA : 3 tahun) apalagi bila usia kakak dan adik berdekatan, ditambah lagi masa produktif orang tua mulai berkurang. namun, karena periode panjang itulah harusnya kita bisa mempersiapkannya lebih awal. misalnya anak anda masuk SD selama 6 tahun, anda bisa mengkombinasikan antara reksadana pendapatan tetap, deposito dan reksadana saham.

mari kita simulasikan rencana investasi :

Sekolah Dasar
1 sd :  50% reksadana saham, 30% reksadana pendapatan tetap,    20% deposito
2 sd  : 40% reksadana saham, 40 % reksadana pendapatan tetap,  20 % deposito
3 sd  : 30 % reksadana saham, 40 % reksadana pendapatan tetap, 30 % deposito
4 sd  : 20 % reksadana saham, 40 % reksadana pendapatan tetap, 40 % deposito
5 sd  : 10 % reksadana saham, 50 % reksadana pendapatan tetap, 40 % deposito
6 sd  : 0 % reksadana saham, 50 % reksadana pendapatan tetap,   50 % deposito

biaya pendidikan SD tergolong masih wajar, kita tidak perlu agresif dengan memperbanyak instrumen beresiko tinggi seperti reksadana saham. karena itu komposisi diatas lebih banyak instrumen investasi moderat seperti reksadana pendapatan tetap dan deposito. anda juga bisa mengganti deposito dengan reksadana pasar uang,karena nominal deposito biasanya relatif besar

Sekolah Menengah
7 SMP : 50 % reksadana saham, 30% reksadana campuran,   20 % reksadana pendapatan tetap
8 SMP : 40 % reksadana saham, 40% reksadana campuran,   20 % reksadana pendapatan tetap
9 SMP : 30 % reksadana saham, 40% reksadana campuran,   30 % reksadana pendapatan tetap
10 SMA :20 % reksadana saham, 50% reksadana campuran, 30 % reksadana pendapatan tetap
11 SMA :10 % reksadana saham, 60% reksadana campuran, 30 % reksadana pendapatan tetap
12 SMA : 0 % reksadana saham, 70% reksadana campuran,  30 % reksadana pendapatan tetap

pendidikan menengah memerlukan konsentrasi khusus. beban biaya biasanya mulai membengkak. dengan memperbanyak porsi reksadana saham dan reksadana campuran di awal otomatis komposisi portofolio diatas lebih beresiko. jangan khawatir, karena dalam jangka panjang return investasi saham lebih besar bisa mencapai 15-20% pertahun cukup untuk mengcover kenaikan biaya pendidikan plus modal masuk ke perguruan tinggi

Perguruan Tinggi

Tingkat I  :  50% reksadana saham,    50% deposito

Tingkat II  : 40% reksadana saham,   60 % deposito

Tingkat III  : 30 % reksadana saham, 70 % deposito

Tingkat IV  : 20 % reksadana saham, 80 % deposito

berbeda dengan jenjang sebelumnya, karena pada tahap pendidikan menengah investasi kita cenderung agresif kita perlu sedikit mengurangi tensi dengan memperbanyak deposito. mengapa? karena frekuensi pengeluaran pada masa perguruan tinggi paling besar seperti uang transport,kos,buku-buku, seminar dll. alhasil perlu ketersediaan dana setiap saat, untuk kondisi seperti itu deposito lebih cocok ditambah porsinya. kembali

Baca juga : Tips supaya liburan nyaman uang tetap aman

Seni mengelola uang dengan reksadana

Apakah anda pekerja baru?  apa kabar gaji pertama anda?

sebagai pekerja baru seringkali anda merasa bahagia dengan uang hasil keringat sendiri. berbagai keinginan muncul dari sekedar mentraktir teman, mengirim sebagian uang kepada orang tua, bahkan merencanakan pernikahan dengan sang pacar. sah-sah saja anda memiliki banyak keinginan karena anda berhak atas uang anda. jangan habiskan gaji bulanan anda, sebagai kaum dewasa pemula perjalanan masih jauh. banyak yang harus anda persiapkan untuk masa depan anda selanjutnya. salah satu produk yang bisa anda pertimbangkan untuk meraih tujuan financial adalah reksadana.

reksadana diklaim sebagai penemuan produk keuangan yang revolusioner. dahulu orang hanya berfokus pada satu jenis instrumen investasi saja untuk memaksimalkan keuntungan. tapi sudah menjadi hukum alam, semakin tinggi keuntungan resikonya pun semakin tinggi. dengan kehadiran reksadana maka keuntungan menjadi maksimal dan resiko lebih terukur. reksadana bermacam-macam jenisnya. jenis-jenis reksadana ini bisa disesuaikan dengan profil resiko setiap orang. tidak seperti bermain saham sendiri, reksadana dikelola oleh orang-orang profesional yang biasa disebut manajer investasi. manajer investasi inilah yang mengatur semua portofolio investor, baik pada saat pasar sedang naik maupun turun. jadi bila anda orang awam yang ingin memulai bermain saham sangat disarankan mencoba reksadana terlebih dahulu.

kali ini penulis akan membahas seni mengelola uang dengan reksadana, mengapa perlu dibahas? karena beragam jenis reksadana bisa optimal pada saat kondisi pasar tidak menentu.  tapi ini dapat anda lakukan jika sudah mengetahui profil resiko dan karakteristik reksadana.

Reksadana saham : beli saat pasar turun dan jual saat pasar naik

reksadana saham mayoritas menempatkan portofolionya ke saham sebagai underlying asset. saham yang masuk kriteria sebagai underlying asset biasanya yang memiliki bobot besar terhadap pasar pada waktu tertentu. sehingga ketika pasar turun, NAB reksadana ikut turun dan sebaliknya. anda tidak perlu pusing memilih saham karena manajer investasi jauh lebih mengetahui karakteristik dan informasi saham yang mereka koleksi. dengan memilih saham berbobot besar diharapkan akan meminimalisasi resiko. selain itu performa reksadana ini akan mengikuti pasar saham secara keseluruhan. jadi katakanlah IHSG naik 20% setahun maka reksadana saham bisa naik 17-20% setahun. lalu bisakah reksadana melebihi IHSG? tentu saja bisa, hal ini tergantung kemahiran manajer investasi. beberapa manajer investasi berani menempatkan sebagian assetnya ke dalam saham beresiko tinggi, dengan tambahan saham beresiko tinggi maka imbal hasil diharapkan bisa diatas IHSG.

sama seperti bermain saham, anda harus melihat timing saat membeli reksadana ini. ketika tren pasar sedang turun mulailah beli secara bertahap lalu simpan dalam jangka waktu lama. idealnya investasi reksadana akan optimal sekitar 5 tahun, baru jual secara bertahap pula. namun tidak ada salahnya jika anda ingin keluar-masuk dalam waktu singkat jika target keuntungan telah tercapai.

Reksadana pendapatan tetap : strategi bertahan dalam ketidakpastian

reksadana pendapatan tetap menempatkan mayoritas portofolionya ke dalam obligasi. reksadana pendapatan tetap tidak berfluktuasi setinggi reksadana saham. reksadana ini cocok dalam kondisi defensif, misalnya  perlambatan ekonomi. biasanya obligasi pemerintah dan BUMN di jadikan sebagai underlying asset faktor inilah yang membuatnya relatif aman. karena pemerintah sangat kecil kemungkinannya mengalami gagal bayar. perlambatan ekonomi yang ditandai dengan inflasi dan suku bunga tinggi, membuat yield obligasi turun. sangat tepat untuk membeli reksadana jenis ini.

untuk menggerakkan ekonomi pemerintah meresponnya dengan menerbitkan obligasi. kupon obligasi dipatok lebih tinggi dibandingkan bunga bank. nah, pembeli stand by obligasi pemerintah mayoritas ya manajer investasi sebagai koleksi portofolio mereka.

Reksadana campuran : ngeri-ngeri sedap

tidak seperti jenis diatas, pada reksadana campuran komposisi portofolio hampir merata di semua instrumen investasi. porsi saham, obligasi dan deposito. disinilah letak kepandaian manajer investasi dalam meracik portofolionya. ada produk reksadana campuran bahkan performanya bisa melebihi reksadana saham, namun tetap memberikan keuntungan disaat pasar turun. karena keunikan tersebut, anda perlu mengetahui kemampuan manajer investasi sebelum membeli reksadana jenis ini. biasanya setiap manajer investasi punya kelebihan tersendiri. bisa jadi reksadana campuran mereka unggul tetapi kurang di reksadana lainnya. kembali

Baca juga : Cara menghadapi mahalnya biaya pendidikan

Welcome

selamat datang di seputar uang

sebuah blog yang mengupas dunia keuangan dan ekonomi. Disini kami berbagi hal-hal berkaitan dengan perbankan, investasi, dan perencanaan masa depan finansial anda.